Mémoires de Master 2 soutenus à la Faculté Jean Monnet

Droit de la construction et de l'urbanisme
Année universitaire : 2020-21

  • Auteur : Quentin Dufour
  • Directeur : Jean-Eric Callon

L’opportunité foncière pour une micro-entreprise de promotion immobilière 

Vous pouvez consulter le texte de ce mémoire à la bibliothèque de la recherche (Sceaux)
  • Résumé :

    Ce mémoire aborde la première étape d’une opération de promotion immobilière, le développement foncier, et analyse comment une micro-entreprise de promotion immobilière se procure des opportunités foncières.

    Face à la crise du logement que traverse aujourd’hui la France, renforcée par la crise sanitaire de la Covid-19, le rôle du promoteur immobilier est plus que nécessaire pour répondre à cette demande croissante de logements.
    Si aujourd’hui il existe du foncier à profusion, l’opportunité foncière, quant à elle, est beaucoup plus rare. Face à la concurrence, le développeur foncier d’une micro-entreprise de promotion immobilière se transforme en véritable orpailleur à la recherche de sa pépite foncière.
    Cette recherche repose sur un certain nombre d’étapes nécessaires, qui se révèlent être le cœur de la prospection foncière. Si la méthode reste la même entre petits et gros promoteurs immobiliers, la manière de faire diffère et permet aux plus petits de tirer leur épingle du jeu.

    Dans un premier temps, le développeur foncier doit analyser les enjeux juridiques et urbanistiques des terrains. C’est à travers l’analyse du PLU qu’il obtient ces réponses. Le PLU est ainsi la colonne vertébrale de la prospection foncière.
    À partir de ces données, et au regard des règles de constructibilité, le développeur foncier peut cibler sa recherche sur des zones qui peuvent potentiellement accueillir des opérations de promotion immobilière. Au sein de ces zones, il doit écarter les terrains inintéressants pour ne garder que ceux qui sont capables, selon lui, de répondre aux objectifs de son entreprise. À partir de ce moment, il peut prendre contact avec les propriétaires des parcelles et engager des bilans prévisionnels pour déterminer la rentabilité des remembrements. Si le relationnel et la rapidité d’action d’une micro-entreprise de promotion immobilière sont des forces, le prix proposé l’est encore plus car ces entreprises ne sont pas soumises à des coûts fixes aussi important que des grosses sociétés de promotion immobilière.

    La prospection foncière arrive à son terme lors de la réalisation du bilan financier prévisionnel car il conditionne la faisabilité financière de l’opération. Dans un second temps, le développeur foncier doit analyser le marché immobilier de la commune visée par la prospection foncière pour déterminer le prix de sortie des biens immobiliers qu’il veut créer. Il soustrait alors de ce potentiel chiffre d’affaires tous les coûts nécessaires à la réalisation de cette opération ainsi que la marge de l’entreprise pour obtenir une somme restante pour l’achat des terrains. Le développeur foncier utilise ainsi la méthode du « compte à rebours ».

    La recherche et l’acquisition d’opportunités foncières sont néanmoins semées d’embuches. La concurrence est extrêmement présente dans toutes les villes, et l’achat de terrains ne se fait jamais sans difficulté. Cette difficulté, à trouver des terrains et à y réaliser un projet immobilier s’est fortement renforcée ces derniers temps avec la crise de la Covid-19 où les délivrances de permis de construire ont chuté, tout comme les mises en chantier.

  • Langue du texte : Français
  • Mots-clés : Bilan financier prévisionnel, charge foncière, Covid-19, développeur foncier, foncier, GRC, immobilier, marché immobilier, méthode du « compte à rebours », micro-entreprise, opération immobilière, opportunité foncière, PLU / PLUI, promoteur immobilier, prospection foncière, urbanisme
  • Domaine(s) :
    • Droit de l'urbanisme
  • Nombre de pages : 78
  • Références juridiques liées :

    Lois

    Loi du 3 janvier 1967
    Loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967
    Loi du 16 juillet 1971
    Loi Spinetta du 4 janvier 1978
    Loi Quillot du 22 juin 1982
    Loi d’Orientation sur les Transports Intérieurs du 30 décembre 1982
    Lois Mermaz de 1989
    Loi Besson du 31 mai 1990
    Loi SRU du 13 décembre 2000
    Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003
    Loi Grenelle II du 12 juillet 2010
    Loi ALUR du 24 mars 2014
    Loi du 17 août 2015
    Loi du 23 novembre 2018

    Jurisprudence

    Arrêt « A » du 12 juillet 1995

  • Sites principaux liés :

    Articles de périodiques

    Services des affaires juridiques de Seine-et-Marne, « Notion de dent creuse », [en ligne], décembre 2018, n°3, disponible sur : https://www.seine-et-marne.gouv.fr/content/download/43129/322840/file/cjuris3-DENT+CREUSE.pdf

    Rapports et guides

    CAUE (conseil en architecture, urbanisme et environnement), Fiche explicative d’un Règlement de Plan Local d’Urbanisme, [en ligne], disponible sur : http://www.caue41.fr/wp-content/uploads/2014/07/Fiche-explicative-d%C2%B9un-R%C3%A8glement-de-Plan-Local-d%C2%B9Urbanisme.pdf

    Centre d’études sur les réseaux, les transports, l’urbanisme et les constructions publiques, Mobilisation et valorisation du foncier public, [en ligne], ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer, 3 septembre 2013, disponible sur : http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/pdf/Fiche_foncier_3_octobre_2013_cle596b7e.pdf

    COUTERON, Marie-Laure, Le règlement du PLU, [en ligne], 19 février 2013, disponible sur : http://www.auvergne-rhone-alpes.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/reglement_PLU_V2_cle1f56f5.pdf

    Fondation Abbé Pierre, 26e rapport sur l’état du mal-logement en France 2021, [en ligne], 3 mars 2021, disponible sur : https://www.fondation-abbe-pierre.fr/documents/pdf/reml2021_rapport_sur_letat_du_mallogement-web.pdf

    Les services de l’État en Corrèze, Les différentes zones d’un plan local d’urbanisme, [en ligne], disponible sur : annexe_2_ZONAGE DU PLU.pdf (correze.gouv.fr)

    Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, Guide juridique sur les orientations d’aménagement et de programmation du plan local d’urbanisme, [en ligne], novembre 2019, disponible sur : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2019-12/Guide_juridique_Orientations_Amenagement_et_Programmation_plu_-_nov_2019.pdf

    Sources en ligne

    BNP Paribas Real Estate, Définition de Méthode par comparaison, [en ligne], disponible sur : https://www.bnppre.fr/glossaire/methode-par-comparaison.html

    DE VERGIE, Arnaud, La bataille des fonds propres ! (suite), [en ligne], 4 mars 2016, disponible sur : https://www.homunity.com/fr/blog/immobilier?sort=post.publicationDateStart&direction=DESC&page=8

    Expercia, Méthode compte à rebours, [en ligne], disponible sur : https://www.expercia.fr/expertise-immobiliere/methodes-dexpertises/methode-compte-a-rebours/

    Géofoncier, Qu’est-ce qu’un relevé de propriété ?, [en ligne], disponible sur : https://www.geofoncier.fr/4-1-3-releve_propriete.php

    La Fédération des promoteurs immobiliers de France, C’est quoi la promotion immobilière, [en ligne], 25 octobre 2018, disponible sur : https://fpifrance.fr/articles/cest-quoi-la-promotion-immobiliere

    La Fédération des promoteurs immobiliers de France, Logement neuf : la croissance empêchée, [en ligne], 16 septembre 2021, disponible sur : https://fpifrance.fr/presse/logement-neuf-la-croissance-empechee

    Le club PLUi, État des lieux du déploiement des PLUi en France au 31 décembre 2020, [en ligne], 29 avril 2021, disponible sur : http://www.club-plui.logement.gouv.fr/etat-des-lieux-des-plui-en-france-r142.html

    Légifrance, Arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu, [en ligne], Légifrance, 13 juillet 2018, disponible sur : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033472190/2018-07-13#:~:text=La%20sous%2Ddestination%20%C2%AB%20autres%20%C3%A9quipements,int%C3%A9r%C3%AAt%20collectif%20et%20services%20publics%20%C2%BB.

    Les services de l’État de Saône-et-Loire, Qu’est-ce qu’un PLU ?, [en ligne], 9 février 2018, disponible sur : http://www.saone-et-loire.gouv.fr/qu-est-ce-qu-un-plu-a9664.html

    L’union sociale pour l’habitat, Normes de stationnement : des règles diversifiées pour optimiser les opérations, [en ligne], 30 mai 2019, disponible sur : https://www.union-habitat.org/actualites/normes-de-stationnement-des-regles-diversifiees-pour-optimiser-les-operations

    MeilleursAgents, Prix immobilier à Paris (75000), [en ligne], 1er septembre 2021, disponible sur : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75000/

    Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, Démarche et outils pour élaborer un plan local d’urbanisme (PLU) et un PLUI, [en ligne], 29 décembre 2015, mis à jour le 30 décembre 2020, disponible sur : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/demarche-et-outils-pour-elaborer-un-plan-local-durbanisme-plu-et-un-plui

    Nexity, La charge foncière : définition, [en ligne], Nexity, disponible sur : https://www.nexity.fr/terrains/guide-terrain/conseils-vente/charge-fonciere-definition

    Nexity, L’évolution des prix de l’immobilier sur 10 ans, [en ligne], 13 avril 2021, disponible sur : https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-achat/tendance-du-marche/evolution-des-prix-de-l-immobilier-sur-10-ans

    Notaires de France, Les emplacements réservés, [en ligne], 13 janvier 2017, disponible sur : https://www.notaires.fr/fr/collectivit%C3%A9s-territoriales/propri%C3%A9t%C3%A9s-immobili%C3%A8res/les-emplacements-r%C3%A9serv%C3%A9s

    OMLI, intranet, disponible sur : https://www.omli.fr/

    Ooreka MAISON, VRD : signification et principes de base, [en ligne], Ooreka MAISON, disponible sur : https://construction-maison.ooreka.fr/astuce/voir/290935/vrd-signification-et-principes-de-base

    Pipedrive, Qu’est-ce que la GRC ?, [en ligne], disponible sur : https://www.pipedrive.com/fr/resources/what-is-crm

    Service des données et études statistiques (SDES), Construction de logements – Résultats à fin mars 2021 (France entière), [en ligne], avril 2021, disponible sur : https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/publicationweb/359#:~:text=D'avril%202020%20%C3%A0%20mars,diminu%C3%A9%20(%2D%201%2C8%20%25).

    Style House, Branchements sur terrain – viabilisation, [en ligne], Style House, disponible sur : https://www.style-house.fr/fr/construction/branchements-sur-terrain